Быть или не быть… Извечный вопрос. Покупать квартиру в ипотеку или снимать — вопрос не такой вечный, но по мне так более актуальный.
Давай сразу с тобой договоримся: в этой статье не будет философствований на тему того, что в своей квартире можно сделать ремонт по собственному вкусу, а в арендной — нет; в арендной можно жить в любом городе и менять квартиры можно как перчатки, а в ипотечной надо жить 10-20-30 лет.
Нет, таких разговоров не будет, у всех свой стиль жизни и каждый делает свой выбор сам. Я лишь хочу рассмотреть этот вопрос только с точки зрения экономики и сухих данных. Поэтому приготовься, цифр будет много, придется постараться все это переварить.
Вводные
Т.к в каждом отдельном городе с каждой отдельной квартирой будут разные ситуации, давай для начала определимся. Я буду рассматривать обычную среднюю однушку в 35 квадратов.
Город я возьму Москва по двум причинам: во-первых в Москве есть устойчивый рост стоимости жилья, вот кстати график, это необходимо для большей наглядности:
Во-вторых по Москве просто легче найти цифры в свободном доступе. Все операции при желании ты сможешь повторить для своего города самостоятельно.
По данным сайта “Домофонд” средняя стоимость квадратного метра в Москве на июнь 2021 года составляет 257 162 руб. Таким образом наша однушка на 35 квадратов превращается в 9 000 670 рублей. Для простоты счета округлим до 9 000 000 рублей.
Считаем.
Ипотека
По данным Центробанка на июль 2021 года средняя процентная ставка по всем ипотечным предложениям составляет 7,07%. Так же для простоты счета округлим это значение до 7,1%.
Обычно ипотеки берут на 10-20-30 лет, мы с тобой возьмем среднюю величину — 20 лет.
Самостоятельно считать нет никакого смысла, воспользуемся ипотечным калькулятором на сайте irn.ru. Не рекламы ради, просто из всех, что выдал гугл, здесь наиболее удобно и корректно отображаются данные.
Так вот, берем ипотеку 9 млн на 20 лет. Без первоначального взноса сейчас никак, так что я заложу 10% от суммы. Т.е. фактически мы будем брать ипотеку не на 9 млн, а на 8,1 млн рублей (9 000 000 — 900 000 = 8 100 000). Сразу скажу, что данный калькулятор считает корректно и у меня нет никакой ошибки.
Таким образом итоговая переплата через 20 лет у нас составит свыше 7 млн рублей:
И вот здесь обычно все начинают ликовать “вот, смотри, величина переплаты это почти еще одна квартира в области, ипотеки дно, не бери ипотеки!”.
Но я обещал, что будут сухие цифры, поэтому давай считать дальше.
Аренда
Согласно все того же сайта “Домофонд”, средняя стоимость аренды квартиры в Москве на июнь 2021 года составила 977 рублей за квадратный метр. Вот кстати график динамики цен аренды жилья за последние пару лет:
Текущая стоимость аренды такая же, как была в сентябре 2019 года. Это чтобы ты понимал, что в отличие от стоимости квартиры, аренда жилья если и растет, то гораздо более медленными темпами.
Таким образом стоимость аренды все той же однушки в 35 квадратов у нас будет стоить 34 195 рублей (977 * 35= 34 195). Для простоты счета округлим сумму до 34 000 рублей.
За год аренды ты заплатишь 408 000 рублей (34 000 * 12). А за 20 лет — 8 160 000 рублей (408 000 * 20).
Так это что же получается? Аренда за 20 лет будет стоить дешевле, чем даже стоимость этой квартиры сегодня?
Можно сделать вывод, что ипотека это не только не выгодно, но и в принципе какой-то бессмысленный инструмент?
Вот здесь большинство считать заканчивают и делают абсолютно поверхностные выводы, а ведь здесь начинается самое интересное.
Инфляция
Большинство “экспертов” из мира диванной аналитики совершенно не учитывают тот факт, что на деньги очень сильно влияет инфляция. Отдельную статью про инфляцию я уже писал. Если ты не в теме, то инфляция — это обесценивание валюты.
Вот график инфляции с 2000 года:
Как видишь, инфляция уменьшается, но при этом и никуда не девается. А я напомню, что снижение инфляции не означает снижение стоимости товаров и услуг, это лишь означает что этот самый рост замедляется.
Средний показатель инфляции за последние 20 лет составляет 9,19%. Для простоты счета округлим до 9,2%. Т.е. в среднем за последние 20 лет рубль обесценивался примерно на 9% в год.
Почему я беру цифры именно за 20 лет? За это время страна пережила несколько кризисов. И я уверен, что на горизонте следующих 20 лет кризисы в стране еще будут. Почему не беру цифры за 25 лет и больше? Потому что после развала Союза в стране творился такой хаос, что в некоторые годы у нас была гиперинфляция, а это сотни и даже тысячи процентов инфляции в год. Поэтому на мой взгляд средняя за 20 лет наиболее объективна.
Как применима инфляция к ипотеке?
Как применима инфляция к ипотеке? Да просто. Ипотека это тот же кредит и фактически взяв сегодня 9 000 000 в ипотеку под 7% годовых (вернее 8 100 000 рублей за вычетом первоначального взноса) эта сумма у тебя фиксируется и даже через 20 лет ты будешь платить 7% все с тех же 8 млн рублей.
А вот в случае с инфляцией на сцену выходит сложный процент. Взяв сегодня кредит на 8 100 000 рублей и не тратя его, каждый год эти деньги будут обесцениваться на 9,2% инфляции. Только если в следующем году 8 100 000 рублей превратятся в 8 845 200 (8 100 000 + 9,2%), то через год уже ЭТА сумма вырастет на 9,2%, а не первоначальные 8 100 000 рублей. Таким образом через 20 лет сумма кредита обесценится почти в 7 раз, и фактически то, что сегодня можно купить на 8 млн рублей, через 20 лет уже будет стоить 47 млн рублей:
А с учетом ипотеки у тебя стоимость квартиры всего 16 млн рублей. Чувствуешь разницу? Но нет, я не говорю, что через 20 лет эта однушка в 35 квадратов будет столько стоить, я лишь говорю, что продуктовая корзина, по которой считается инфляция, подорожает примерно в 7 раз. Что касается квартир, то я уже показывал график стоимости жилья в Москве по годам:
Как видишь, с 2000 года стоимость жилья только растет. В некоторые послекризисные годы было снижение стоимости жилья, и тем не менее рост устойчивый.
Налоговый вычет по ипотеке
Кроме того, я еще не сказал, что есть налоговые вычеты, которые ты можешь сделать от суммы уплаченных процентов по ипотеке. Все финансово грамотные так делают, ты теперь, если не знал, тоже так делай.
На сегодня эта сумма равна 13%, но не может превышать 390 000 рублей. Таким образом от нашей переплаты отнимаем налоговый вычет и итоговая стоимость квартиры у нас превращается в 15,7 млн рублей. (16 088 720,36 — 390 000 = 15 698 720,36).
А что же с арендой?
Давай будем честными, ни один арендодатель не будет 20 лет держать одну стоимость жилья без повышения. На практике повышение арендной платы происходит раз в пару лет и оно как правило кратно тысячи: например через 2 года арендодатель решит повысить стоимость на 2000 — 3000 рублей в месяц. Так же в случае повышения аренды ты всегда можешь съехать и найти вариант подешевле. Такие нюансы сложно учесть. Поэтому для данного примера предположим, что арендодатель прочитал эту статью и решил ежегодно повышать стоимость аренды как минимум на размер средней годовой инфляции, т.е. на 9,2%. Для него ведь твои 34 000 с каждым годом обесцениваются.
Таким образом заплатив за первый год аренды 408 000 рублей (34 000 * 12), за второй тебя уже попросят заплатить 445 536 (408 000 + 9,2%). А за 20 лет ты заплатишь 20 902 186 рублей. Почти 21 млн рублей ты заплатишь за аренду за 20 лет, при условии, что арендодатель всего лишь будет повышать каждый год стоимость аренды на уровень годовой инфляции. Скажи спасибо сложному проценту.
Напомню, ипотека тебе обойдется в 15,7 млн рублей. Разница 5,3 млн рублей. И это действительно стоимость еще одной квартиры где-нибудь в области или в регионе. Или возможность для инвестиций.
Резюме
С точки зрения цифр и экономических данных в России, ипотека однозначно выгоднее, чем аренда жилья. Не смотря на то, что я ориентировался на Москву, по большинству других крупных городов (понятно, что в различных деревнях и поселках городского типа, откуда люди круглый город мигрируют в центры, недвижимость может и дешеветь из года в год), ситуация будет аналогичной.
Но я не призываю тебя сейчас же бежать и покупать квартиру в ипотеку. С точки зрения только лишь цифр это выгодно. Но учитывай в первую очередь свое финансовое положение, устойчивость своего рабочего места, надежность работодателя. Если ты не уверен, что сможешь стабильно 20-30 лет выплачивать ипотеку, то ни в коем случае не бери ее. Иначе в момент когда ты лишишься возможности ее выплачивать, ты разом лишишься и денег которые уже заплатил по ипотеке, и квартиры.
Кроме того, ориентируйся и на свой стиль жизни. Если тебе по кайфу жить в одном городе 20-30 лет, то ипотека твой вариант. Ну а если ты как я, раз в пару лет меняешь города просто потому что скучно жить в одном и том же — наверное лучше снимать. Сам что думаешь по этому поводу?
